財産分与の住宅ローン問題解決方法を状況別にまとめました。

離婚の財産分与で頭を悩ませられる問題の一つとして、意外とお荷物になるのが住宅ローンですよね。それも、住宅ローンの返済がまだまだ残っているという状態が処理するのが難しいと思います。

「無断で名義変更をしてはならない。もしも無断で名義変更をした場合は、残りの住宅ローンを一括返済すること」

住宅ローンの契約書にはこういった文言が明記されている事があります。財産分与における住宅ローンの問題は増えてきていますが任意売却だけで解決出来る問題ではありません。財産分与の中でも住宅ローンの問題について解説をしていきます。

財産分与の定義について

そもそも財産分与とは、離婚するにあたり、夫婦が今まで築き上げてきた財産を公平に分配する取り決めです。財産分与には、婚姻中の夫婦共同財産、離婚後の扶養料、離婚による慰謝料があります。

財産分与の対象となる財産は、結婚後に取得した物が主です。例えば、預貯金、株、土地、建物、自動車、ゴルフ会員権、美術品、骨董品、借金などがあります。

逆に財産分与の対象とならない財産には、結婚前から自分が所有していた財産、結婚時に実家から与えられた財産、親から相続あるいは贈与された財産、日常生活で単独で使用していた服やアクセサリーなどがあります。

財産分与の割合は、基本的に夫婦で形成してきた財産に対する貢献度によって振り分けられます。必ずしも自分名義だから自分の物になるわけではありません。

原則として、夫婦が５：５で分け合う「２分の１ルール」という方法が定着しています。もっとも、厳密に「２分の１」に分けることができない例として、自宅不動産をどちらがいくらで引き取り、売却はどうするか、という問題もあります。

例えば、離婚後の再就職が難しそうな熟年世代の離婚の場合、この財産分与でいくら受け取れるかが、妻が離婚を決意できるかどうかを左右するといってもいいでしょう。

一般的な財産分与の判例

例えば、夫婦二人とも離婚をしたいという意志があっても、財産分与の金額どう決着をつけたらいいか、折り合いがつかないために、離婚が先延ばしになってしまう事があります。この場合は、夫妻いずれかから離婚調停を申立てる事によって、調停で財産分与を決定していくというのが一般的な流れです。

夫婦が共稼ぎの場合だったら、財産分与は、２分の1ずつと考えられていて、専業主婦の場合は財産の40%前後が、妻に分けられる、というのが大体の相場です。

勘違いしてはいけない点

財産分与でよく勘違いされることとして、離婚原因を作った方が責任を感じて財産の権利を放棄するケースがあります。しかし、離婚原因に影響するのは「慰謝料」であり、「財産分与」とは関係がありません。財産分与を行う際には、夫婦の共同の財産について、一度、よく考え直して、整理してみましょう。

頭金について

離婚後の控除について

離婚後、住宅ローンの控除については、注意が必要です。
住宅ローン控除の条件には、住宅ローンの名義人が住むことが前提になっているんですね。

例えば、元々の名義が夫で離婚後夫が住宅ローンの支払いを100％行い、住居に住み続ける場合は、控除は問題なくそのまま受けられます。ただし、妻が住居に住む場合は、住宅ローン控除が受けられません。

離婚における住宅ローン問題は複雑化しやすいので、税務署や税理士に確認をするのがおすすめです。

離婚で分けた家に贈与税は関係するか

財産分与で心配されやすいのが贈与税がかかるか、という話ですが、基本的にかかりません。ただで家をもらうわけではないので贈与には当たらないんですね。

ただし、例外として持ち家を売った場合の価格が購入時よりもかなり高く売れた場合は贈与税がかかる可能性があります。これは、多すぎると判断された部分が贈与税の対象となります。

残っている住宅ローンの問題について

妻が離婚による財産分与を請求するという場合、夫婦問の主な財産としては住宅ローンつきの住宅という場合があります。まだ支払い途中の物件の場合､支払い完了分が財産分与の対象となります。

ですので、住宅ローンが残っている住宅や、マンションを財産分与の対象とする場合は､離婚成立後に支払う予定の残額も、夫婦で折半にしてお互いが払い続けていくことになっていきます。

そして、夫婦どちらかが(相手に内緒でも）借金や個人名義のローンなどを組んでいた場合も、未払いの負債が財産分与の対象となるので注意が必要です。(詳しくは後述)

ちなみに、婚姻前から所有していた遺産や不動産など、どちらか一方の名義のものは財産分与の対象外です。

住宅ローンがオーバーローンでまだたくさん残っている場合はどうする？

しかし、まだ多額の住宅ローンが残っているマンションを財産分与する場合、いくら妻がそのままそこに住みたくても、融資機関が名義変更をすんなり認めるケースは少ないようです。

ほとんどの場合、マンションを購入する際の名義人は夫という事が多く、妻が名義変更しようとしても、住宅金融ローンを組んでいる銀行はそれを認めない場合が多いです。

なぜなら、名義変更するにあたって、まず審査を受けなければならなく、もし離婚を機に職場を変わっていたりと不安定な状態では、銀行の審査を通過するのが非常に難しくなるからです。

マンションを売却して、そのお金を分けると言う方法ももちろんあります。ただし、離婚をしてすぐにいい条件で売却出来るわけではないため、現金化に時間がかかる可能性があります。

そして、マンション購入時よりも資産価値が目減りしている可能性も十分考えられます。住宅、マンションの財産分与については、最高で3000万円までの特別控除がありますが、不動産の名義を妻に変更した場合、当然、不動産取得税が妻にかかってしまう事になります。

その他、住宅ローン以外にも、借り入れなどがあった場合、マイナスの財産をどうすべきかという問題も出てきます。

例えば、夫名義の借金の返済義務は、名義人である夫ですが、妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、離婚成立後でも、返済請求は妻にされます。

財産分与の問題は非常にデリケートです。プラスではなく、マイナスが残ってしまう可能性も十分あるため、まずは専門家に相談する事をおすすめします。そしてメリット、デメリットを全て把握した上で、確実にお金になる方法を選択していくようにしましょう。

住宅に関する共有財産について

住宅に関して、共有財産はどこまで把握しておくのがいいか、まとめました。

・住宅賃貸の場合

その物件の契約者名義と、現在の家賃を調べる。家主に預けている敷金は財産と考える。

・持ち家の場合

住宅を購入した年、購入金額、登記名義比率、ローンの残額、名義、借入先と連帯保証人についても調べておきましょう。

・もし売却をしたらいくらになるのか。

住宅を売却した場合の推定金額については、固定資産税評価額を調べるか、地元の不動産業者に聞くのが簡単です。
ただし、査定に出すと査定費用がかかる可能性があるため、大体の金額を知る程度に留めるのが良いでしょう。あくまでも基準を知っておくぐらいで構いません。

財産分与についての考え方

財産分与は大体の基準はあっても、結局結婚年数によって、夫婦が築き上げた財産というのは変わってきます。そのため、法律事務所などに相談をして、弁護士に専門的なアドバイスをもらうのが良いでしょう。
財産分与は離婚と同時に精算をします。成立後に財産分与請求を行う場合の時効は2年です。

特に住宅ローンに関しては、対応が遅ければ遅いほど、不利になってしまう可能性があるので要注意です。

離婚で残った住宅ローンの解決パターン

やはり共働きの夫婦が多いので、住宅を購入する時にそれぞれローンをくんで共有としている事が多いと思いますし、単独だった場合でも、夫婦の片方が連帯保証人になっていると思うんですね。だから、住宅ローンがオーバーローンでたくさん残っている状況で離婚をするとなると、どうやって払っていくのか、といった難しい問題になってしまいます。

多い解決のパターンとしては、「ローンの残りを支払う方が住宅も引き受ける。」という形ですね。名義も共有からローンを返済していく側の単独に切り替わります。

ただし、これは住宅から出て行く側からすると、非常に大きなリスクになります。ローンの支払いが滞った場合連帯保証人に当然の事ながら請求がいくんですね。離婚をしたからと言っても、返済の義務がなくなるわけではないんです。

今のご時勢、リストラの可能性もあるでしょうし、何か突然大きな病気をしてしまって、という事も長い時間を考えれば、十分考えられます。住宅ローンの返済が多ければ多いほど、その期間が長くなるわけですから、リスクが大きいんですよね。

もちろん、払えなくなったら銀行などが、住宅を競売にかけて、売ろうとするでしょう。買値と同じぐらいで売れれば問題はないですが、それはまず無理ですよね。

まず確実に買値の何割でしか売れないでしょうし、そもそもそんな都合良いタイミングで売れるわけもないと思うんです。なので、離婚後、しばらくしてから突然住宅ローンの請求がくるなんて事も十分ありえます。

ですので、住宅ローンがオーバーローンなど、まだまだたっぷり残っている場合は、まず売って、そして負債分もお互い分け合う、もしくは慰謝料、財産分与の中でまとめてやりくりをするのが良いと私は思います。

後でとんでもない負担を背負うよりは、マシだと思うんですね。参考にしてみて下さい。